Per gli immobili a destinazione speciale o particolare, come quelli censiti nel gruppo catastale D, la rendita catastale deve essere determinata attraverso una stima diretta riferita alla singola unità immobiliare.
La valutazione può seguire criteri differenti, scelti in funzione delle caratteristiche concrete del bene, senza che esista una gerarchia rigida tra i diversi metodi.
A chiarirlo è la Corte di Cassazione con l’Ordinanza n. 24790, depositata il 26 agosto 2026, intervenuta su una controversia relativa alla rettifica della rendita catastale di alcuni immobili classificati in categoria D/8.
La pronuncia assume particolare rilievo anche sul piano del contenzioso: il contribuente che intende contestare la stima effettuata dall'Amministrazione finanziaria non può limitarsi a proporre una valutazione alternativa, ma deve individuare uno specifico errore nel metodo estimativo utilizzato dall'Ufficio.
Cosa cambia per i proprietari di immobili speciali
L'Ordinanza n. 24790/2026 conferma quindi che, per gli immobili del gruppo D, non esiste un unico criterio obbligatorio per determinare la rendita catastale.
L'elemento decisivo è la corretta applicazione del metodo di stima rispetto alle caratteristiche concrete dell'immobile.
Per il contribuente che intenda contestare una rendita attribuita dall'Agenzia delle Entrate diventa quindi essenziale non limitarsi a indicare un valore alternativo, ma dimostrare tecnicamente perché il criterio adottato dall'Ufficio risulti errato o inadeguato nel caso concreto.
Immobili del gruppo D: la rendita catastale si determina con stima diretta
Il punto di partenza indicato dalla Cassazione è l’articolo 10 del R.D.L. n. 652/1939, insieme agli articoli 27 e 28 del D.P.R. n. 1142/1949.
Per gli immobili a destinazione speciale o particolare, la rendita catastale viene attribuita mediante stima diretta per ogni singola unità immobiliare, anche a seguito della proposta di rendita presentata dal contribuente attraverso la procedura DOCFA.
La stima può essere effettuata attraverso due procedimenti:
- procedimento diretto, basato sul reddito lordo ordinariamente ricavabile dall'immobile, dal quale devono essere sottratte le spese e le eventuali perdite;
- procedimento indiretto, fondato sul valore del capitale fondiario, determinato sulla base del valore di mercato dell'immobile oppure del relativo costo di ricostruzione.
Valore di mercato e costo di ricostruzione: nessuna gerarchia tra i metodi
Uno degli aspetti più significativi dell'Ordinanza n. 24790/2026 riguarda il rapporto tra i diversi criteri di valutazione.
Secondo la Suprema Corte, i metodi reddituale, di mercato e di costo sono alternativi e non sono collocati secondo un ordine gerarchico prestabilito.
La scelta deve quindi essere effettuata tenendo conto delle condizioni specifiche e delle caratteristiche dell'immobile da valutare.
Quando viene utilizzato il costo di ricostruzione, inoltre, la valutazione deve considerare il deprezzamento del bene connesso allo stato dell'immobile, all'obsolescenza e al suo ciclo di vita tecnico-funzionale.
Nel principio enunciato dalla Cassazione viene inoltre richiamata l'applicazione di un coefficiente di riduzione per i cespiti edificati anteriormente al biennio 1988-1989, salvo che venga accertato uno stato ottimale di manutenzione.
Il caso: contestata la rendita di immobili D/8
La controversia esaminata dalla Cassazione riguardava sei avvisi di accertamento dell'Agenzia delle Entrate relativi a immobili classificati nella categoria catastale D/8 e destinati ad attività per il tempo libero.
I contribuenti avevano contestato la stima dell'Ufficio, ritenendo preferibile il criterio basato sul costo di costruzione rispetto a quello fondato sul valore di mercato.
I giudici di merito avevano però ritenuto corretta la valutazione effettuata dall'Amministrazione finanziaria. In particolare, era stato considerato più adeguato il criterio del valore di mercato in relazione alle caratteristiche e alla collocazione degli immobili.
Il contribuente può rettificare il DOCFA, ma deve provare l’errore nella stima
La Cassazione riconosce un altro principio importante: il contribuente può rettificare una precedente dichiarazione catastale, anche modificando la rendita originariamente proposta.
Questo, tuttavia, non significa che sia sufficiente presentare una nuova valutazione economica per mettere in discussione quella adottata dall'Agenzia delle Entrate.
Per contestare efficacemente la rendita occorre indicare uno specifico vizio o errore del criterio estimativo utilizzato dall'Ufficio.
Nel caso esaminato, secondo la Cassazione, i contribuenti si erano sostanzialmente limitati a contrapporre al valore individuato dall'Amministrazione una diversa valutazione estimativa, senza dimostrare l'erroneità tecnica del metodo adottato.
La Corte ha quindi confermato la decisione di merito, ribadendo che il giudizio di legittimità non può trasformarsi in una nuova valutazione economica dell'immobile.
Come viene calcolata la rendita catastale degli immobili del gruppo D?
Come viene calcolata la rendita catastale degli immobili del gruppo D?
Mediante stima diretta della singola unità immobiliare, utilizzando un procedimento reddituale oppure un procedimento basato sul valore di mercato o sul costo di ricostruzione.
Il costo di ricostruzione deve sempre essere utilizzato?
No. Secondo la Cassazione, non esiste una gerarchia tra i diversi metodi di stima. Deve essere scelto quello più adeguato alle caratteristiche dell'immobile.
Il contribuente può contestare la rendita proposta con DOCFA?
Sì. Una precedente dichiarazione può essere rettificata, ma per contestare la valutazione dell'Ufficio occorre dimostrare uno specifico errore nel metodo di stima, non semplicemente proporre un valore diverso.