La Cassazione, con la sentenza n. 6490/2026, chiarisce quando il condomino può rinunciare al riscaldamento comune, quali spese deve continuare a pagare e perché l'amministratore non può impedirlo.
Il condomino può staccarsi dal riscaldamento centralizzato senza l'autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, purché dimostri che l'intervento non provoca notevoli squilibri di funzionamento dell'impianto né aggravi di spesa per gli altri proprietari.
Lo chiarisce la Corte di Cassazione, seconda sezione civile, con la sentenza n. 6490 del 18 marzo 2026, ribadendo che il regolamento condominiale, anche se contrattuale, non può impedire l'esercizio di questo diritto.
Quando è possibile staccarsi dal riscaldamento centralizzato?
L'articolo 1118, quarto comma, del Codice civile riconosce al condomino la possibilità di rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o condizionamento.
Per esercitare tale diritto devono essere rispettate due condizioni:
- il distacco non deve determinare notevoli squilibri nel funzionamento dell'impianto;
- non devono derivarne aggravi di spesa per gli altri condomini.
La prova del rispetto di queste condizioni spetta al condomino che intende distaccarsi.
La documentazione tecnica assume quindi un ruolo fondamentale per dimostrare l'assenza di pregiudizi.
L’amministratore può vietare il distacco?
No, l'amministratore non può subordinare il distacco a una propria valutazione discrezionale.
Secondo la Cassazione, il regolamento condominiale non può impedire un diritto riconosciuto al singolo proprietario, neppure quando abbia natura contrattuale.
Sono pertanto nulle le clausole che vietano incondizionatamente il distacco, quando ricorrono i presupposti richiesti dalla legge.
La possibilità di procedere autonomamente non elimina, tuttavia, l'obbligo di dimostrare che l'intervento rispetti le condizioni tecniche ed economiche previste.
Quali spese deve pagare chi si distacca?
Il distacco non comporta automaticamente l'esonero da tutte le spese del riscaldamento condominiale.
L'articolo 1118 del Codice civile stabilisce che il condomino resta tenuto a contribuire alle spese per:
- manutenzione straordinaria dell'impianto;
- conservazione dell'impianto;
- messa a norma.
La Cassazione ricorda che, in presenza dei presupposti per il distacco, il condomino è esonerato dalle spese per l'uso del riscaldamento comune, mentre continua a contribuire alla conservazione dell'impianto, del quale rimane comproprietario.
Resta distinta la questione delle eventuali deroghe convenzionali ai criteri di ripartizione delle spese.
Cosa ha deciso la Cassazione nella sentenza 6490/2026?
La controversia riguardava una condomina che aveva effettuato il distacco nel febbraio 2008, dopo aver comunicato la propria intenzione e presentato una perizia tecnica.
I giudici di merito avevano respinto la sua domanda, richiamando il regolamento condominiale e ritenendo insufficienti le prove sull'assenza di pregiudizi.
La Cassazione ha censurato anche la mancata considerazione dell'accertamento tecnico preventivo relativo all'impianto originario.
La legittimità del distacco già effettuato deve essere valutata con riferimento alle condizioni esistenti al momento dell'intervento, senza escludere quella consulenza per la successiva sostituzione della caldaia, avvenuta nel 2011.
La Suprema Corte ha quindi cassato la sentenza impugnata, rinviando alla Corte d'appello di Venezia, in diversa composizione, per un nuovo esame.
Non ha dunque dichiarato definitivamente legittimo il distacco eseguito dalla condomina.